אייזן & גרשון
עורך דין מקרקעין ואגודות שיתופיות
משרד עורכי דין אייזן & גרשון
רז אייזן ושות' הינו משרד בוטיק מוביל המתמחה בליווי עסקאות מקרקעין בקיבוצים ובייצוג מול גופים סטטוטוריים שונים – רמ"י, רשויות המס והמועצות. המשרד מלווה קיבוצים ובעלי זכויות בקיבוצים (חברים, יורשים ונקלטים חדשים) בתהליכי שיוך דירות, הרחבות וקליטה לחברות, כמו גם בענייני משפחה (מעמד אישי, צוואות וייפויי כוח מתמשכים), תוך הכרות מעמיקה עם מבנה האגודה השיתופית ורגולציה ייחודית במרחב הכפרי.
"אדם מסתובב בעולם כדי לחפש את
מה שהוא צריך וחוזר הביתה כדי למצוא אותו"
-ג'ורג' מור
שנות ניסיון
לקוחות מרוצים
עסקאות מקרקעין
שירותי המשרד
בוגר הפקולטה למשפטים ברמות משפט (המרכז הבינתחומי בת"א) חבר לשכת עוה"ד משנת 1997, מגשר ונוטריון.
בן קיבוץ כפר גלעדי
בוגרת הפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה.
חברת לשכת עוה"ד משנת 2009, מגשרת.
חברת קיבוץ גינוסר
במסגרת ההתפתחות של מוסדות קהילתיים בישראל, סוגיית שיוך דירות בקיבוצים הפכה לאחת מאבני היסוד בתהליך המעבר ממודל שיתופי מסורתי למבנה בעל מאפיינים פרטניים. מדובר
עולם האגודות השיתופיות בישראל מבוסס על עקרונות שיתופיים וקהילתיים שהתגבשו כבר בראשית ההתיישבות. עם השנים הפכו האגודות לגופים משפטיים מורכבים המנהלים ענייני רכוש, מקרקעין, תעסוקה
תחום דיני אגודות שיתופיות מהותי לפעילות התקינה של קיבוצים, מושבים ויישובים קהילתיים. מדובר במערכת משפטית מורכבת הכוללת את פקודת האגודות השיתופיות, תקנות נלוות, הנחיות הרשם
שאלות תשובות
האם ניתן להסדיר העברת זכויות של חבר שנפטר ליורשיו, וכיצד?
ניתן להסדיר העברת זכויות של חבר שנפטר ליורשיו, ובלבד שההליך נעשה לפי דיני האגודות השיתופיות, הנחיות רשם האגודות והתקנון הפנימי של האגודה.
נדרש להציג צו ירושה או צו קיום צוואה, והאגודה בוחנת אם היורש עומד בתנאי החברות ובהסדרים החלים אצלה.
לאחר בחינה ואישור הגופים המוסמכים באגודה, ניתן להשלים את העברת הזכויות.
איך מתבצע הליך קליטה של חבר חדש בקיבוץ ומה יהיו זכויותי בבית?
הליך הקליטה בקיבוץ מתבצע לפי דיני האגודות השיתופיות, הנחיות רשם האגודות והתקנון הפנימי של הקיבוץ. בדרך כלל מדובר בהליך מדורג הכולל פניה ראשונית, תקופת מועמדות, בחינת התאמה חברתית וקהילתית, וקבלת החלטה על ידי הגופים המוסמכים בקיבוץ. רק לאחר החלטת קבלה מסודרת נרכשת חברות מלאה.
לגבי הזכויות בבית: הזכות למגורים ולשימוש בנכס בקיבוץ נקבעת לפי תקנון הקיבוץ והסדרי הקרקע החלים בו, לרבות ההסדרים מול רמ"י במקרים של בנייה או שיוך דירות. חשוב להבחין בין זכות שימוש קהילתית לבין זכות קניינית, שניתנת רק במקרים שבהם קיים הסדר שיוך תקף ומאושר.
מה נדרש כדי למכור / לקנות בית בקיבוץ?
מכירה או רכישה של בית בקיבוץ תלויה בהסדר הקרקע החל באותו קיבוץ ובתקנון האגודה. בקיבוצים בהם קיים הסדר שיוך מוכר, נדרשים אישור האגודה, עמידה בתנאי החברות או קליטה של הרוכש ואישור רמ"י בעסקאות המחייבות זאת.
בקיבוצים ללא שיוך, מדובר לרוב בהעברת זכות שימוש בלבד, בכפוף להסכמות מול האגודה והגורם הממונה על הקרקע.
האם ניתן להשכיר את הבית שלי בקיבוץ?
בדרך כלל ניתן להשכיר בית בקיבוץ, אך הדבר כפוף להסדר הקרקע, לתקנון האגודה ולהחלטותיה. בקיבוצים עם הסדר שיוך נהוג לדרוש קבלת אישור מהאגודה ולעיתים גם מרמ"י, בהתאם לסוג הזכות. בקיבוצים ללא שיוך מדובר לרוב בזכות שימוש, לכן ההשכרה מותרת רק אם האגודה מסכימה ומגדירה את תנאי השהייה של השוכרים.
האם הקיבוץ יכול להטיל שעבוד על הבית שלי בקיבוץ?
האפשרות להטיל שעבוד על בית בקיבוץ תלויה בסוג הזכות ובהסדר הקרקע.
בקיבוצים עם הסדר שיוך, ניתן לרוב לרשום שעבוד רק אם מדובר בזכות הניתנת לרישום ובהסכמת הקיבוץ ולעיתים גם הגורם המקרקעי.
בקיבוצים ללא שיוך, מדובר בדרך כלל בזכות שימוש שאינה קניינית, לכן לקיבוץ אין יכולת לרשום שעבוד קנייני, אך הוא עשוי להציב מגבלות חוזיות במסגרת התקנון או ההסכמים הפנימיים.
האם ניתן להסדיר זכויות שיוך דירה בקיבוץ עבור קטין או מי שנמצא תחת אפוטרופסות?
ניתן להסדיר זכויות שיוך עבור קטין או אדם הנתון תחת אפוטרופסות, אך ההליך מחייב עמידה בהוראות דיני הכשרות המשפטית, הנחיות האפוטרופוס הכללי והסדרי הקרקע של הקיבוץ.
נדרש כי האפוטרופוס יוכיח שהפעולה משרתת את טובת הקטין או החסוי ולעיתים נדרש אישור מקדים של האפוטרופוס הכללי. בנוסף, הקיבוץ ורמ"י רשאים להציב תנאים משלימים לפי ההסדר החל בו.
מה התהליך של העברת זכויות ברמ"י?
העברת זכויות ברמ"י מתבצעת באמצעות הגשת בקשה מסודרת במערכת מקוונת או דרך לשכה מטפלת, בהתאם לסוג הזכות והעסקה.
רמ"י בוחנת את הזכאות, את התאמת המסמכים ואת עמידת הצדדים בהתחייבויות החוזיות והכספיות. לאחר אישור העברה, נדרש לעדכן את האגודה השיתופית במקרים של יישובים שיתופיים, ובהמשך מתבצע רישום סופי מול הגורמים הרלוונטיים.
מה זה ייפוי כוח מתמשך וכיצד הוא מגן עליי בעתיד?
ייפוי כוח מתמשך הוא מסמך משפטי באמצעותו אדם בגיר ובעל כשרות משפטית קובע מראש מי יטפל בענייניו האישיים, הרפואיים והרכושיים אם בעתיד לא יוכל לקבל החלטות בעצמו.
המסמך נערך בליווי עורך דין שהוסמך לכך על ידי האפוטרופוס הכללי ומופקד במערכת הייעודית של האפוטרופוס.
ההגנה המרכזית היא שמירה על רצונך: במקום מינוי אפוטרופוס על ידי בית המשפט, מי שפעלת למנות מראש הוא זה שיוסמך לקבל החלטות עבורך, בהתאם להנחיות שקבעת. כך נשמרת עצמאותך ומצומצמת התערבות חיצונית.
כיצד מוסדרים זכויות רכוש וחברות בקיבוץ בעת פירוק הנישואין?
בפירוק נישואין הכוללים חיים בקיבוץ, חלוקה של רכוש וזכויות נעשית בשני מישורים נפרדים: דיני המשפחה ודיני האגודות השיתופיות.
רכוש שנצבר במהלך החיים המשותפים מוסדר לפי עקרונות איזון המשאבים או ברירת המחדל החלה על בני הזוג, בעוד שחברות וזכויות בקיבוץ כפופות לתקנון הקיבוץ, להסדר הקרקע ולנהלים הפנימיים.
הקיבוץ אינו מחויב להעניק חברות או זכות מגורים לבן זוג שאינו חבר, אך עליו לפעול לפי התקנון ולבחון את ההסדר המתאים לכל אחד מהצדדים.
האם אתם נותנים גם ייעוץ במיסוי מקרקעין?
המשרד מעניק ייעוץ במיסוי מקרקעין ברמת העקרונות החלים על עסקאות בקיבוצים ובמושבים, לרבות היבטים הנוגעים להעברת זכויות, שיוך, מכירה והשכרה. הייעוץ ניתן בהתאם לדיני מיסוי מקרקעין ולהנחיות הרשויות, ומתמקד בהבנת מבנה העסקה והשלכותיה המיסויות.
כיצד ניתן לנהל את התהליך בצורה מהירה ויעילה יותר מול רמ"י?
ניהול יעיל של תהליך מול רמי מסתמך בעיקר על הכנה נכונה של המסמכים הנדרשים והקפדה על עבודה בהתאם לנוהלי הרשות.
מומלץ לוודא כי כל החוזים, האישורים והטפסים מעודכנים וחתומים כנדרש לפני הגשת הבקשה, וכי פרטי הזיהוי והזכויות תואמים לרישומי רמ"י.
שימוש במערכת המקוונת של הרשות והגשה מסודרת לפי סוג העסקה מקצרים משמעותית את זמני הטיפול. במקרים של יישובים שיתופיים, תיאום מוקדם עם האגודה מסייע למנוע עיכובים.
על מה יש לשים דגש משפטי בעסקאות נדל"ן באגודות שיתופיות?
בעסקאות נדל"ן באגודות שיתופיות חשוב לבחון את מהות הזכות המועברת, מאחר שבמרבית היישובים מדובר בזכות שימוש ולא בזכות קניין.
יש לוודא התאמה להסדר הקרקע מול רמ"י, לתקנון האגודה ולהחלטותיה, לרבות דרישות לאישור קליטה או אישורים פנימיים אחרים. בנוסף, יש לשים דגש על בחינת תשלומים החלים בעסקה, התחייבויות עתידיות, ומעמדו של הרוכש כחבר או כמי שמחזיק בזכות שימוש בלבד. הקפדה על מסמכים מלאים ותיאום מוקדם עם האגודה מונעים מחלוקות בהמשך.
מדוע מומלץ לערוך צוואה?
עריכת צוואה מאפשרת לקבוע במפורש כיצד יחולק רכושך לאחר פטירה, בהתאם לרצון ולא לפי סדרי הדין הכלליים.
הצוואה מצמצמת מחלוקות בין יורשים, מגדירה הוראות ברורות לגבי נכסים מורכבים כמו זכויות בקיבוץ או בנכסי מקרקעין ומאפשרת לקבוע מנגנונים מותאמים למשפחה ולנסיבות האישיות.
בנוסף, היא מסייעת להבטיח רציפות ניהולית של העניינים הרכושיים והמשפחתיים.
מעוניינים בליווי משפטי?
לקביעת פגישת ייעוץ השאירו פרטים:
